Le notaire qui a enclavé les parcelles de ses clientes
Tribunal judiciaire de Carcassonne, jugement du 19 août 2025, RG n° 24/00928.
Une mise en garde écrite, répétée à plusieurs reprises par courriel, purement et simplement ignorée par le notaire chargé de rédiger l'acte. Le tribunal judiciaire de Carcassonne vient de rappeler, dans une affaire de vente de terrains, que le devoir de conseil du notaire ne s'arrête pas là où ça l'arrange.
Les faits, en clair
Une mère et sa fille possédaient, chacune de leur côté, plusieurs parcelles de terrain voisines, desservies par un seul et même chemin d'accès. La mère vend une partie de ses parcelles. Sa fille, qui n'est pas partie à cette vente mais dont les propres terrains dépendent du même chemin pour l'eau et l'assainissement, écrit à plusieurs reprises à l'étude notariale pour demander expressément qu'une clause prévoie le passage des canalisations, faute de quoi ses propres parcelles deviendraient inconstructibles.
L'acte de vente est signé sans cette clause. La seule servitude insérée est un droit de passage, rien sur les canalisations. Les nouveaux propriétaires refusent ensuite tout net d'accorder ce passage de réseaux. Conséquence directe : les parcelles de la fille, comme une partie de celles de la mère, deviennent non viabilisables, donc difficilement vendables comme terrains à bâtir. Une vente déjà engagée avec un acheteur tombe à l'eau.
Ce que le tribunal a jugé
Le notaire se défendait en expliquant que la fille n'était pas sa cliente sur cet acte précis, et qu'il ne lui devait donc rien.
Le tribunal a balayé cet argument. Dès lors que le notaire savait, par écrit et à plusieurs reprises, que les parcelles de la fille dépendaient des mêmes servitudes, il avait l'obligation de sécuriser la situation, y compris pour une personne qui n'était pas formellement partie à la vente. Son devoir d'information, de conseil et de vigilance s'appliquait à l'ensemble de l'opération dont il avait connaissance, pas seulement à l'acte qu'il signait ce jour-là.
Le tribunal a également écarté l'argument selon lequel la situation pourrait encore se régulariser. Une servitude par destination du père de famille, invoquée par la défense comme solution, doit être constatée judiciairement : cela suppose une nouvelle procédure, et donc un aléa. Le dommage était bien actuel.
Le résultat chiffré
La perte de chance de vendre les terrains a été indemnisée poste par poste, en fonction du degré de certitude de chaque vente compromise.
37 500 euros pour la vente qui avait déjà un compromis signé avec un acheteur, soit 75 % du prix perdu de 50 000 euros. Le tribunal retient que, même au stade de l'avant-contrat, un aléa persiste toujours.
77 900 euros pour deux parcelles mises en vente par une agence, indemnisées à 50 % de leur valeur estimée comme terrains constructibles.
2 000 euros au titre des frais de procédure.
Soit plus de 117 000 euros mis à la charge du notaire, avec intérêts et capitalisation. Le jugement est aujourd'hui définitif.
Le tribunal a en revanche refusé d'indemniser les autres parcelles, dont la mise en vente n'était qu'éventuelle : une perte de chance ne s'indemnise que si elle est actuelle et certaine.
Ce qu'il faut en retenir
Trois points méritent d'être gardés en tête.
Un courriel suffit, s'il est précis. Les clientes n'avaient ni schéma d'avocat ni mise en demeure formelle : de simples courriels, expliquant clairement le problème avant la signature, ont suffi à établir que le notaire savait et n'a rien fait. Gardez vos écrits.
Le devoir de conseil peut déborder le cadre strict de l'acte signé. Être informé d'une situation qui touche un tiers proche du dossier familial peut suffire à engager la responsabilité du professionnel envers ce tiers.
Une perte de chance ne se chiffre jamais à 100 % du préjudice théorique. Le tribunal indemnise la probabilité perdue, pas la certitude d'un gain : d'où les taux de 75 % et de 50 % selon que la vente était déjà engagée ou seulement envisagée.
Chaque dossier reste un cas particulier, et l'issue dépend toujours des écrits conservés et du moment où l'alerte a été donnée.
Le cabinet Marchand, avocate au barreau de Carcassonne, a représenté les demanderesses dans cette procédure en responsabilité civile professionnelle contre le notaire.
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